Voor het eerst huren? Dat doe je zo!

​Op zoek naar je eerste appartementje om te huren? Dat is een sprong in het onbekende. Waar moet je precies op letten? Waarover kan je onderhandelen? Welk voorbereidend werk kan je doen? Hier lees je heel wat tips over huren en alles wat je moet weten over je eerste huurovereenkomst.

What’s first?

1. Kijk wat je je kan veroorloven 

Bekijk je maandelijks netto-inkomen. Experts raden aan om maar 25 tot 35% van je netto-inkomen uit te geven aan huur. Stel dat je netto-inkomen 1500 euro is, dan geef je best niet meer dan 525 euro per maand uit aan huur. Daarbovenop moet je dikwijls extra ‘algemene onkosten’ betalen. Gemiddeld gaat dit om zo’n 50-100 euro. Om een appartement te huren, kan de eigenaar je vragen naar je financiële situatie.
Als de verhuurder oordeelt dat je niet in aanmerking komt, ben je ‘out of the running’.

Ondervind je moeite om een appartement te vinden dat je je kan veroorloven? Dan kan je misschien overwegen om samen te hokken met een roomie. 

2. Lijst enkele criteria op voor jouw perfecte appartement

Wat zoek je in een appartement? Zoek je een studio of een appartement met 1 of meerdere slaapkamer(s)? Wil je een tuintje of terras? Moet het appartement een ingebouwde afwasmachine hebben? Moet het dicht bij je school of werk zijn? Moet er een supermarkt op wandelafstand zijn? … Je zal misschien niet alles op je lijstje in 1 appartement vinden, maar zo kan je toch al enkele appartementen schrappen. 

3. Bepaal kanshebbers

Selecteer enkele appartementen die je aanstaan op basis van je vooropgestelde criteria. Bekijk ook zorgvuldig de plannen en specificaties van elk appartement. Je kan online op zoek gaan, of je kan eventueel langsgaan bij een immobiliënkantoor dat je helpt bij je zoektocht. Daarnaast kan je ook regionale reclameblaadjes doorspitten of je ogen openhouden in de buurt waar je wilt wonen. 

4. Ga de appartementen bekijken 

Blokkeer een dag in je agenda om de verschillende kanshebbers te gaan bekijken. Het kan zijn dat de conditie van een appartement of huis tegenvalt en dat je dat niet op foto’s kan zien. Dit proces is het eenvoudigst wanneer je alle opties op één dag bezichtigt. Zo kan je het beste vergelijken. Handig om weten: een gemiddeld bezoek aan een appartement duurt 45 minuten. 

5. Maak een goede eerste indruk 

It works both ways: net zoals het appartement en de verhuurder een goede indruk moeten nalaten op jou, maak ook jij best een goede indruk. De verhuurder wil namelijk liefst verhuren aan iemand die betrouwbaar en gemakkelijk in de omgang is. Wees daarom beleefd. Zeker wanneer er meerdere huurkandidaten zijn, kan dit in je voordeel spelen. Draag liefst ook geen training of afgeleefd T-shirt, maar ga voor ‘business casual’. Wees op tijd, geef een stevige handdruk en zet je warmste glimlach op.

Houd mogelijke klachten of opmerkingen over het appartement voorlopig voor jezelf, ook dat kan de verhuurder een slechte indruk geven. Heb het pas over je opmerkingen zodra je wordt goedgekeurd als huurder. 

6. Spot problemen 

Let zeker op de volgende zaken bij de inspectie van het appartement:

• Let op tekenen van schimmel of insecten
• Open en sluit alle deuren en ramen eens (zo weet je zeker dat ze allemaal werken)
• Laat het water van de kranen en douche eens lopen. Check of het water warm genoeg wordt
• Let op beschadigingen zoals gaten in muren, gebarsten tegeltjes …

Lees ook: 14 dingen om op te letten bij een bezichtiging.

7. Stel vragen

Ook al is het wijselijk om bepaalde zorgen initieel voor jezelf te houden, het is een goed idee om vragen die in je opkomen en die je kunnen helpen bij je beslissing, onmiddellijk te stellen aan de verhuurder.

Enkele vragen die je zeker kan stellen:

• Hoeveel bedraagt de huur?
• Hoeveel bedragen de algemene onkosten of andere extra kosten?
• Zijn er nutsvoorzieningen inbegrepen in de huur (water, energie …)?
• Hoeveel bedraagt de huurwaarborg?
• Voor de hoeveelste van de maand moet de huur betaald worden?
• Wie zijn de andere huurders in de blok? Vooral jongeren, vooral ouderen? Gezinnen?
• Is er het afgelopen jaar ingebroken in een van de appartementen?
• Is er voldoende parkeerruimte voorzien? Moet ik betalen voor een parkeerplaats?
• Welke reparaties zou ik voor mijn eigen rekening moeten nemen? Welke niet?
• Mag ik de muren verven of andere aanpassingen doen aan het appartement?

8. Vraag de huidige huurders naar hun ervaringen 

Je vindt online soms wel reviews over appartementen die verhuurd worden, maar wees hier voorzichtig mee! Negatieve reviews worden vaak achtergelaten door mensen die een negatieve ervaring hadden met de verhuurder. Vaak ligt het probleem echter niet bij de verhuurder, maar bij de desbetreffende huurder. Daarom richt je je vragen best aan de huidige huurders. Zijn de buren stil en vriendelijk? Worden reparaties snel uitgevoerd? Je kan ook vragen hoeveel de huidige huurders uitgeven aan maandelijkse kosten zoals water en energie om een idee te hebben van het totale kostenplaatje. Let op met negatieve reviews op het internet.  

Appartement gevonden! Wat nu?

1. De huurkandidatuur invullen

Als je een appartement vindt dat je aanstaat, zal je waarschijnlijk een kandidatuur moeten invullen. Deze wordt gebruikt om mogelijke huurders te screenen. Enkele dingen die je hierop zal moeten invullen, gaan over je maandelijkse inkomen en je huurhistoriek (niet van toepassing als het om je eerste appartement/huis gaat). Wees eerlijk als je de applicatie invult! De informatie die je geeft, wordt nagetrokken en als je gelogen hebt zal dit snel boven water komen, waardoor je kandidatuur hoogstwaarschijnlijk in de vuilnisbak belandt. Voor de duidelijkheid: deze kandidatuur bindt je nog niet. Pas wanneer de verhuurder je kandidatuur goedkeurt, kan je een huurcontract te ondertekenen. Wanneer dit ondertekend wordt, staat je beslissing wél vast natuurlijk.

2. De huurovereenkomst ondertekenen

Nadat je kandidatuur werd goedgekeurd, zal je gevraagd worden om de huurovereenkomst te ondertekenen. Dit is het geschikte moment om het te hebben over mogelijke zorgen of opmerkingen die je had over het appartement. Daarnaast kan je ook onderhandelen over de voorwaarden in het contract. Lees alles goed door! Als je eenmaal getekend hebt, kan je niet meer terug en ben je gebonden aan alles dat er in de overeenkomst staat.  Enkele zaken waar de huurovereenkomst antwoord op geeft:  

• Hoeveel bedraagt de huur?
• Hoeveel bedraagt de waarborg en wanneer/hoe krijg je deze terug?
• Hoelang loopt de overeenkomst? Eén maand? Een jaar? Drie jaar?
• Wat gebeurt er op het einde van de overeenkomst? Wat moet je doen als je wilt blijven huren?
• Wat gebeurt er als je je huurovereenkomst vroegtijdig opzegt? Hoe lang op voorhand moet ik dit doorgeven?
• Zijn er extra kosten te betalen als ik vroegtijdig uit de overeenkomst stap?
• Waar, hoe en wanneer moet de huur betaald worden? Wat als ik te laat ben met het betalen van de huur?
• Welke nutsvoorzieningen moet ik zelf afsluiten en zelf betalen?
• Is onderverhuren toegestaan, bijvoorbeeld wanneer ik enkele maanden op vakantie ga? Wie is er verantwoordelijk voor kleine reparaties?
• Zijn huisdieren toegestaan? Zijn er limieten qua gewicht van mijn huisdier? Moet ik extra betalen als ik een huisdier meeneem?
• Is roken toegestaan?

Extra tips

• Laat mondelinge beloftes op papier zetten! Zegt je verhuurder bijvoorbeeld dat huisdieren zijn toegestaan, maar vind je dit nergens in de huurovereenkomst? Vraag dan om dit hieraan toe te voegen.
• Onderhandel over de voorwaarden van het huurcontract die je niet aanstaan. Zelfs over de huur mag je gerust onderhandelen.
• Houd er rekening mee dat afhankelijk van je huurovereenkomst de huur maandelijks of jaarlijks gewijzigd kan worden. Als de verhuurder beslist de huur te verhogen, mag je je contract stopzetten. De overeenkomst voor vroegtijdige stopzetting is dan niet geldig. Zou je bijvoorbeeld 3 maanden huur moeten betalen in geval van vroegtijdige stopzetting, kan de huurder dit niet aanreken als hij de huur optrekt. 

3. De huurwaarborg betalen

Zorg dat je genoeg geld op je zichtrekening hebt staan om de huurwaarborg en eerste maand huur te betalen. De huurwaarborg bedraagt meestal 2 maanden huur, samen met je eerste maand huur maakt dat dus 3 maanden huur die je in 1 keer zal moeten betalen. De huurwaarborg krijg je terug wanneer je stopt met huren en het appartement achterlaat in zijn originele staat. Als je het appartement beschadigd achterlaat of vroeger vertrekt, wordt je huurwaarborg ingetrokken. Hierover straks meer.

Je zal 3 maanden huur in 1 keer moeten betalen: je huurwaarborg + eerste maand huur. 

4. De plaatsbeschrijving

Inspecteer het appartement aan de hand van de plaatsbeschrijving (het bundeltje dat je kreeg waarin de staat van elke kamer uitgebreid beschreven staat). Kijk of je het eens bent met de staat van elk onderdeeltje. Zie je beschadigingen die niet zijn opgenomen in de plaatsbeschrijving? Fotografeer dit dan en bezorg dit aan de verhuurder. Vergeet ook niet de vloeren aandachtig te bestuderen. Wees zo nauwkeurig mogelijk! Zo voorkom je dat er van je huurwaarborg wordt afgehouden voor schade waar jij zelf niet verantwoordelijk voor was.

5. Laat je verzekeren

Neem een goede verzekering. Een familiale verzekering en brandverzekering zijn verplicht af te sluiten in België wanneer je gaat huren. Aanvullend kan je je ook laten verzekeren tegen overvallen. Vraag zeker offertes op bij verschillende banken of verzekeringsmaatschappijen om de beste deal te vinden. Een familiale en brandverzekering zijn verplicht. Ga langs bij verschillende banken en verzekeringsmaatschappijen om de beste deal te vinden. 

6. Jouw rechten als huurder

 Je hebt recht op een bewoonbaar goed. Wat dat precies wilt zeggen? 

• Het goed is veilig: er zijn vloeren, muren, daken en af te sluiten deuren en ramen.
• De verwarming en elektriciteit werkt.
• Je hebt warm en koud water.
• Er is geen sprake van een insectenplaag.

Als je appartement onbewoonbaar wordt door één van deze gebreken, is je verhuurder verplicht om dit te repareren. Zorg dat je een aanvraag tot reparatie altijd gedocumenteerd hebt. Dat kan bijvoorbeeld via e-mail of aangetekende brief. Vanaf dat je dit doet, heeft de verhuurder een bepaalde tijd om het probleem op te lossen. Wanneer je telefonisch contact hebt opgenomen, kan je dit moeilijk bewijzen. Als het probleem niet binnen de verplichte periode wordt opgelost, heb je het recht om de huur tijdelijk niet te betalen tot het probleem is opgelost, of om het zelf te laten repareren en de kosten van je huur af te trekken. 

Daarnaast heb je recht op privacy. De verhuurder heeft niet zomaar het recht om bij je binnen te vallen wanneer hij of zij dat wil. Jij moet steeds je toestemming geven voordat hij of zij mag binnenkomen. Sommige verhuurders kunnen je proberen te manipuleren om toestemming te geven, maar je hoeft zeker niet toe te geven. Als dit blijft aanhouden, kan je je tot de rechtbank beroepen voor ‘schending van de privacy’. Gebeurt er een ongeval of word je overvallen door nalatigheid van de verhuurder? Dan kan je je beroepen op het Vredegerecht om de verhuurder te laten betalen voor alle mogelijke schade en kosten die er zijn berokkend.

7. Jouw verantwoordelijkheden als huurder

De belangrijkste verantwoordelijkheid voor de huurder die in de meeste huurovereenkomsten wordt vermeld: houd het goed schoon, veilig en zorg dat alles tijdig gerepareerd wordt. Je zal de verhuurder ook moeten vergoeden voor alle schade die je zelf aanricht.

8. Je huurwaarborg terugkrijgen wanneer je verhuist

De huurovereenkomst is voorbij en je wilt verhuizen. Hoe krijg je je huurwaarborg terug? Dat is niet altijd eenvoudig. Verhuurders zullen natuurlijk al het mogelijke doen om de waarborg niet te moeten terugbetalen. Wat kan je doen om je waarborg toch terug te krijgen? Poets je appartement zo goed mogelijk, tapijt inclusief. Herbekijk de plaatsbeschrijving van het begin van je huurperiode en vergelijk. Voor normale slijtage zou je niet aansprakelijk mogen worden gesteld, wel voor echte schade of overmatige bevuiling.

Welke kosten zijn voor de huurder, welke voor de verhuurder?

Een overzicht:

Normale slijtage: voor de kosten van de verhuurder  – Kleur van de gordijnen afgebleekt door de zon  – Kleine putjes of krasjes in de muur  – Putten in de muur vooroorzaakt door een deurklink  – Kleine hoeveelheid vuil of kleine vlekjes op het tapijt  – Enkele kleine gaatjes van nagels in de muur  – Stukjes van de vernissage/beschermlaag die van de vloer af zijn  – Zwarte vlekjes op de plaatsen waar het ‘zilver’ van een spiegel weggesleten is  – Toilet dat niet doorspoelt door gedeeltelijke verstopping (vuil dat zich vasthecht na verloop van tijd).

Schade of overmatig vuil: voor de kosten van de huurder  – Brandmerken van sigaretten in tapijt of gordijnen  – Grote gaten of krassen in de muur  – Deur die uit zijn scharnieren hangt  – Urinevlekken of scheuren in het tapijt  – Veel gaatjes of grote gaten in de muur  – Waterschade aan vloer veroorzaakt door het laten openstaan van ramen tijdens hevige regen  – Spiegels die volgekoekt zijn met make-up  – Toilet dat niet doorspoelt omdat het verstopt zit door een pamper bijvoorbeeld.

Als de verhuurder probeert om je iets te laten vervangen dat evenzeer gerepareerd kan worden, ga hier tegenin. Betaalde je een poetspremie voor je in het appartement trok? Dan kan de verhuurder geen kosten voor dergelijk onderhoud van je huurwaarborg afhouden. Als de verhuurder beslist om af te houden van je huurwaarborg, heb je recht op een document waarin gedetailleerd staat uitgelegd waarom en hoeveel er van je huurwaarborg wordt afgehouden. Lijkt er iets niet redelijk? Kom op voor jezelf. Verandert de verhuurder niet van gedacht? Dan kan je alleen maar de rechtbank trekken. Zorg wel dat je je bewijzen goed gedocumenteerd hebt als je kiest om dat te doen. De verhuurder heeft 14 tot 30 dagen de tijd om je huurwaarborg terug te betalen na je verhuis.  

Veel succes met het vinden van jouw gezellige stekje!